상가임대차보호법 환산보증금 개념 및 환산보증금 계산방법

안녕하세요!

오늘은 상가임대차보호법에서 가장 중요한 환산보증금 개념과 계산하는 방법에 대해서 정리해 보겠습니다!

 

환산보증금이란?

환산보증금이란 상가건물 임대차보호법에서 보증금과 월세 합산액을 합한 금액을 의미합니다!

상가 임대차보호법 적용 대상이 결정됩니다!

 

환산보증금 계산 방법

계산 방법은 쉽습니다!!

공식은 바로 아래와 같습니다!

보증금 + (월세 X 100) = 환산보증금

 

예를 들어, 보증금이 5,000만 원이고, 월세가 300만 원일 때, 환산보증금은 5,000만 원 + (300만 원 X 100) = 3억 5,000만 원이 되게 됩니다.

 

상가임대차보호법 적용 대상 (기준 : 환산보증금)

구분	개정 전 (2018년 1월 26일부터)	개정 후 (2019년 4월 2일부터)
서울특별시	6억 1,000만 원 이하	9억 원 이하
과밀억제권역 및 부산광역시	5억 원 이하	6억 9,000만 원 이하
광역시(과밀억제권역. 군 지역, 부산광역시 제외), 세종시, 파주시, 안산시, 화성시, 용인시, 김포시, 광주시	3억 9,000만 원 이하	5억 4,000만 원 이하
그 밖의 지역	2억 7,000만 원 이하	3억 7,000만 원 이하

 

환산보증금을 초과에 따라 적용되는 규정과 적용되지 않는 규정

적용되는 규정	적용되지 않는 규정
1. 대항력 2. 계약갱신요구권 3. 권리금 회수기회 보호	1. 우선변제권 2. 임대료 인상 상한 제한 3. 묵시적갱신 4. 임차권등기명령

 

규정에 대한 개념 정리

1. 대항력 : 임대차계약의 존속기간 동안 임차건물에서 제3자에 대항하여 엽업을 할 수 있는 권리입니다.

상가 임대차 대항력 조건 상가건물 인도 + 상업자 등록 신청 + 확정일자 받음

 

2. 계약갱신요구권 : 상가 거래의 임대차 계약은 임차인과 임대인의 합의를 통해 합의 갱신될 수 있다. 계약의 경신해제나 변경 등에 대한 의견이 따로 없으면 묵시의 갱신이 이뤄진 것으로 인정된다. 임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다.

 

3. 권리금 회수기회 보호 : 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터[7] 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안됩니다.

 

4. 우선변제권 :  우선변제권은 임차인이 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우 경매 또는 공매 절차에 따른 임차상가건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

5. 임대료 인상 상한 제한 : 환산보증금을 초과하지 않으면 최대 5% 이내에서 임대료를 인상해야 하지만 환산보증금이 초과되게 되면 임대인 마음대로 무한정 올릴 수 가 있습니다.

 

6. 묵시적 갱신 : 묵시적 갱신은 상가임대차보호법이 아닌 민법이 적용됩니다. 임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신에 대한 의사표현을 해야합니다.

 

7. 임차권등기명령 : 임차권등기명령이란 임대차 계약이 종료된 이후 보증금을 반환받지 못할 경우 임차주택 소재지 관할 법원에서 임차인 단독으로 신청할 수 있는 제도이다. 보증금을 받지 않은 상태에서 부득이하게 이사를 해야 할 경우 활용할 수 있습니다.

 

 

참고

- 네이버 지식백과
- https://blog.naver.com/kbj0169/223281090306

상가임대차(오피스포함) '환산보증금' 초과시 "적용규정" , "비적용규정" 알고 계신가요?

- 책 : 경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?:생초보도 할 수 있는 초간단 권리분석법 대공개!