4단계로 끝내는 권리분석

안녕하세요! 

오늘은 경매를 할 때에도 기초이지만 전셋집이나 월셋집, 집 구매 등을 할 때에도 꼭 필요한 개념인 권리 분석에 대해 정리해 보겠습니다!

 

권리분석 4 STEP

1. 말소기준권리 찾기
2. 인수되는 권리 찾기
3. 임차인 권리분석
4. 서류 및 기타 권리 확인

STEP 1. 말소기준권리가 될 수 있는 것

1. 근저당권 : 일정한 계속적인 거래관계로부터 발생하게 될 다수의 불특정채권을 담보하기 위해 설정되는 저당권을 말한다.
2. 가압류(압류)
   - 가압류 : 금전채권에 기초한 본안소송에 앞서 차후 본안판결에서 승소하여 집행권원을 얻은 후 집행할 채무자의 재산을 보전할 수 있도록 하는 제도이다. 쉽게 말해서, 남한테 돈 받을 것 있는 경우에 소송 중에 채무자가 재산을 처분하지 못하도록 해 두는 재판이다.
   - 압류 : 국가 권력에 의해 특정 유체물 또는 권리에 대하여 사인의 사실상 · 법률상의 처분을 금지하고 확보하는 것을 말한다. '차압(差押)'이라고도 한다.
3. 경매기입등기
4. 전세권(경매 신청 또는 배당요구한 경우) : "전세보증금(傳貰保證金)을 지급하고 타인의 부동산[1]을 일정 기간 그 용도에 따라 사용·수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리(민법 303조 1항)"라고 할 수 있다.
5. 담보가등기

이 5가지 중에서 가장 먼저 설정된 것이 말소기준권리이고, 이후에 설정된 모든 권리는 소멸된다.

 

매각으로 소멸되는 권리

근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 전세권(임의경매를 신 청하거나 배당요구한 선순위전세권)과 같은 말소기준권리와 그 이후에 설 정된 권리들

 

STEP 2. 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리

1. 배당요구하지 않은 선순위전세권
2. 건물철거 및 토지인도청구 가처분
3. 유치권
4. 법정지상권

 

STEP 3. 임차인 권리 분석

대항력의 요건
1. 주택의 인도(점유)
2. 전입신고(그다음 날 0시부터 대항력 발생)

두 가지 요건이 계속 유지되어야 대항력이 존속한다.
말소 기준권리보다 전입신고가 빠르면 임차인의 권리가 낙찰자에게 인수되고, 전입신고가 더 늦으면 소멸되어 낙찰자에게 대항할 수 없다.

 

우선변제권 취득 요건
1. 대항력' 갖추기(주택의 인도와 전입신고)
2. 임대차계약서에 '확정일자' 받기

전입신고일과 확정일자가 다른 경우에는 더 늦게 갖춘 조건을 기준으로 우선변제권이 생긴다. 즉. 전입신고가 빠르면 확정일자를 받은 날부터, 확 정일자가 빠르면 전입신고한 그다음 날부터 우선변제권을 취득한다.

 

최우선변제권 확보 요건 - 대항력과 소액보증금

소액임차인이라고 해서 무조건 보호해 주는 것은 아니다. 임차인이 경매 절차에서 최우선변제권을 얻기 위해서는 다음 요건을 충족해야만 한다.

1. 경매기입등기 이전에 '대항력'(부동산의 인도와 전입신고)을 갖춘다. (확정 일자는 갖추지 않아도 된다.)
2. 보증금의 액수가 주택 임대차 보호법에서 정한 소액보증금의 범위'에 해당해야 한다.
3. 배당요구 종기일 이내에 '배당요구'를 하고, 종기일까지 대항력 요건을 유지해야 한다.

◈ 최우선변제 금액은 경락 가액의 2분의 1을 넘지 못한다
◈ 소액임차인은 최우선변제권을 얻어 다른 채권자보다 가장 먼저 보증금 중 일정액을 배당받을 수 있다.

 

소액보증금의 범위와 최우선변제금액

담보 물권 설정 일자	지역	임차보증금 범위	최우선변제 금액 한도
2001-09-15 ~ 2008-08-20	수도권 중 과밀제권역	4,000만원 이하	1,600만원
	광역시(군 지역과 인천광역시 제외)	3,500만원 이하	1,400만원
	기타 지역	3,000만원 이하	1,200만원
2008-08-21 ~  2010-07-25	수도권 중 과밀제권역	6,000만원 이하	2,000만원
	광역시(군 지역과 인천광역시 제외)	5,000만원 이하	1,700만원
	기타 지역	4,000만원 이하	1,400만원
2010-07-26 ~ 2013-12-31	서울특별시	7,500만원 이하	2,500만원
	수도권 중 과밀억제권역(서울 제외)	6,500만원 이하	2,200만원
	광역시 (과밀억제권역, 군 지역 제외), 용인시, 안산시, 김포시, 광주시	5,500만원 이하	1,900만원
	기타 지역	4,000만원 이하	1,400만원
2014-01-01 ~ 2016-03-30	서울특별시	9,500만원 이하	3,200만원
	수도권 중 과밀억제권역(서울 제외)	8,000만원 이하	2,700만원
	광역시 (과밀억제권역, 군 지역 제외), 용인시, 안산시, 김포시, 광주시	6,000만원 이하	2,000만원
	기타 지역	4,500만원 이하	1,500만원
2016-03-31 ~ 2018-09-17	서울특별시	1억원 이하	3,400만원
	수도권 중 과밀억제권역(서울 제외)	8,000만원 이하	2,700만원
	광역시 (과밀억제권역, 군 지역 제외), 용인시, 안산시, 김포시, 광주시	6,000만원 이하	2,000만원
	기타 지역	5,000만원 이하	1,700만원
2018-09-18 ~	서울특별시	1억 1,000만원 이하	3,700만원
	수도권 중 과밀억제권역(서울 제외)	1억원 이하	3,400만원
	광역시 (과밀억제권역, 군 지역 제외), 용인시, 안산시, 김포시, 광주시	6,000만원 이하	2,000만원
	기타 지역	5,000만원 이하	1,700만원

 

STEP 4. 서류 및 기타 권리 확인

 

※ 매각물건명세서 체크 포인트

1. 최선순위 설정 일자
2. 현황 조사 및 임차인의 권리 신고 내역
3. 등기부등본상의 권리 중 매각으로 효력이 소멸되지 않는 것
4. 비고란

※ 현황조사서랑 물건명세서 자세히 보기

- 현황조사서 : 법원이 경매를 개시하면, 집행관은 해당 부동산에 대해 현황, 점유관계, 보증금의 금액을 조사하는데 이 조사된 내용을 법원에 보고하기 위해 작성하는 문서

- 물건명세서 : 점유인에 관한 내용, 보증금, 월세, 전입신고일 확정일자, 사건번호 등을 기록한 문서

 

참고

- 나무위키

- 책 : 경매 권리분석 이렇게 쉬웠어? : 생초보도 할 수 있는 초간단 권리분석법 대공개! (박희철(파이팅팔콘) 저 / 송희창(송사무장) 감수)