지식산업센터 기숙사 (전입신고, 사업자등록, 최우선변제권)

안녕하세요!
지식산업센터 기숙사에 단기로 살기 위하여, 월세를 여러가지를 알아 보았는데 거의 100% 전입신고 불가 특약을 걸더라고요 ...
 
그래서 어떻게 하면 소액이긴 하지만 내 보증금을 지키기 위해서 많이 검색하고 알게 된 것들을 정리해봅니다.
 
 

지식산업센터 기숙사란?

지식산업센터 지원시설로 분류되는 '기숙사'는 지식산업센터내에 입주기업들의 업무 편의성을 높이 위하여 지원하는 시설을 의미합니다!
원칙적으로는 분양을 받거나 소유할 수 있는 자격은 지식산업센터에 입주한 지식산업센터 주인만 가능하며, 임차인은 해당 지식산업센터 소속 근로자여야 합니다.
 
 

지식산업센터 기숙사 내부 모습

지식산업센터 기숙사 내부 모습입니다!
복층 구조도 많고, 이렇게 원룸 구조도 많습니다!!
층에 따라 개인 테라스가 구비되어 있는 곳도 있습니다.

보통 냉장고, 에어컨, 세탁기, 인덕션이 기본 옵션으로 있어서 침대와 TV 정도만 가지고 들어오면 많은 가구를 구매하지 않고 저비용으로 살기 좋습니다!

 

화장실 내부도 깔끔하게 샤워부수와 함께 구분되어 있어서 정말 살기에 최적에 장소입니다.

 

지식산업센터 기숙사 전입신고가 왜 불가능한가?

원칙적으로는 전입신고가 가능합니다!
다만 계약을 할 때 특약으로 전입신고를 못하게 적어둡니다.
그 이유는 전입신고를 하게 되면 지식산업센터 기숙사를 투자한 임대인이 해당 기숙사가 주택수로 포함될 수 있기 때문에 거부하고 있습니다.
주택수에 포함되게 되면 2주택자가 되어 여러가지 세금 및 부가세 감면을 받았던 세금을 다시 뱉어야 될 수도 있다고 하더라고요!
 

지식산업센터 기숙사의 보증금을 안전하게 지키려면?

사업자등록을 해당 기숙사 주소로 등록하게 되면 기숙사도 지식산업센터의 지원시설로 근린생활시설과 같아 상가임대차보호법을 적용 받을 수 있습니다.

단, 아래 조항과 판례를 보면 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에만 해당되어, 단순 거주지로 사용할 경우에는 적용받기가 어렵습니다.

 

위에서는 상가 임대차 보호법을 적용 못받는 것 뿐이지, 대항력은 가질 수 있습니다!

결국 개인사업자를 하나 내서 지식산업센터 기숙사를 주소로 등록하고 확정일자를 받으면 나의 보증금을 지킬 수 있다는 것입니다!
즉, 아래 박스 처럼 3가지를 해놓으시면 됩니다!

상가 임대차 대항력 조건 상가건물 인도 + 상업자 등록 신청 + 확정일자 받음

- 소액임차인은 임차상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제14조제1항).
- 그러나 아래의 경우에는 소액임차인이더라도 최우선변제권을 행사할 수 없습니다.
  > 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 경료된 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인에 해당되어도 우선변제권을 행 사할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제6항).
  > 처음 상가건물임대차계약을 체결할 때에는 소액임차인에 해당되었지만, 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없습니다(대구지법 2004. 3. 31. 선고 2003가단134010 판결).
 

소액임차인의 최우선변제 요건

보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 보증금으로 됩니다.
예를 들면, 서울특별시에서 상가건물을 임차하면서, 보증금으로 1,000만원을 지급하고 매월 30만원의 차임을 지급하기로 약정한 상가건물 임대차에서 총 보증금은 4,000만원{(월차임 30만원 × 100) + 1,000만원 = 4천만원}으로 소액임차인에 해당됩니다.

지역	보증금 한도	최우선 변제금액
서울특별시	6천500만원 이하	2천200만원
과밀억제권역(서울특별시 제외)	5천500만원 이하	1천900만원
광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주	3천800만원 이하	1천300만원
그 밖의 지역	3천만원 이하	1천만원

소액임차인에 해당 되지 않는다면 등기부등본을 보고 후순위이지만 기숙사 시세 범위 내에 내가 안전하게 포함되어 있는지 체크 후 계약을 하셔야합니다.
 

참고 사이트

https://blog.naver.com/benben726/222583401691

상가임대차보호법 적용받는 지식산업센터 기숙사 전입신고, 사업자등록 가능한가?

https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?csmSeq=627&ccfNo=4&cciNo=2&cnpClsNo=2

상가건물 임대차 > 임대차의 종료 > 보증금의 회수 > 우선변제권의 행사 (본문) |  찾기쉬운 생활